Διαστάσεις «μάστιγας» τείνει να προσλάβει η γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς ο όγκος της γραφειοκρατίας, όχι μόνο δεν περιορίζεται, αλλά αντιθέτως γιγαντώνεται χρόνο με τον χρόνο. Πρόκειται για ένα ζήτημα με άμεση επίπτωση όχι μόνο στο δημόσιο ταμείο, λόγω της ακύρωσης πληθώρας αγοραπωλησιών, κυρίως όταν οι αγοραστές είναι ξένοι πολίτες, αλλά και στην οικονομία γενικότερα, καθώς περιορίζει τη ρευστότητα στην αγορά. Το ζήτημα δεν είναι μόνο γραφειοκρατικό αλλά και οικονομικό, καθώς αν προστεθούν όλα τα δικαιολογητικά που απαιτεί πλέον μια μεταβίβαση, το κόστος για έναν ιδιοκτήτη, που θέλει να πωλήσει ή να νοικιάσει το ακίνητό του, μπορεί και να ξεπερνά τα 1.000 ευρώ, γεγονός που λειτουργεί σαφώς ως αντικίνητρο.
«Για ένα μέσο διαμέρισμα που χρειάζεται τακτοποίηση, είναι πιθανό να απαιτηθεί ένα διάστημα έως και πέντε μήνες, προκειμένου να συγκεντρωθούν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα και πιστοποιητικά», σημειώνει στην «Κ», ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής. Κατ’ ελάχιστον δε, το απαιτούμενο διάστημα κινείται πέριξ των δύο μηνών, ανάλογα βέβαια με τις ταχύτητες λειτουργίας των υπηρεσιών, στην περιοχή όπου υπάγεται το προς πώληση ακίνητο. Οπως τονίζει ο κ. Ποταμιάνος, ανάλογα με τον δήμο, ή την τοπική ΔΟΥ, εξαρτάται και ο χρόνος που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής. Για παράδειγμα, υπάρχουν δήμοι που χρειάζονται έως και 20 μέρες για να εκδώσουν τη βεβαίωση πληρωμής του ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), ένα έγγραφο το οποίο επανήλθε το 2017, έχοντας καταργηθεί το 2014, ακριβώς σε μια προσπάθεια να περιοριστεί ο κυκεώνας των εγγράφων, που καλείται να συγκεντρώσει ο πωλητής-ιδιοκτήτης.
«Κάθε δήμος, κάθε ΔΟΥ και κάθε Πολεοδομικό Γραφείο έχουν τον δικό τους τρόπο λειτουργίας», τονίζει ο κ. Ποταμιάνος, με αποτέλεσμα να μην είναι σαφής ο ακριβής χρόνος που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης ακινήτου. Αν δε, πρόκειται για οικόπεδο, ή για μονοκατοικία (όπου χρειάζεται και τοπογραφικό σχεδιάγραμμα…), τότε η κατάσταση περιπλέκεται ακόμα περισσότερο. Ειδικά για την περίπτωση των οικοπέδων, η Ενωση Μεσιτών Αθηνών-Αττικής έχει ζητήσει από την πολιτεία να μεριμνήσει για τη γρήγορη (εντός ολίγων ημερών) έκδοση βεβαιώσεων από τα δασαρχεία της επικράτειας (ότι δηλαδή το προς πώληση οικόπεδο δεν βρίσκεται σε δασική έκταση), διότι κατά κανόνα, η έκδοση τέτοιων βεβαιώσεων που είναι αναγκαίες για τη μεταβίβαση αγροτεμαχίων διαρκεί μήνες!
Ο ελάχιστος αριθμός των απαιτούμενων πιστοποιητικών, βεβαιώσεων και λοιπών δικαιολογητικών που χρειάζεται σήμερα για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου ανέρχεται σε 10, τοποθετώντας την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση παγκοσμίως (στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας), πίσω ακόμα και από τη –συμπαθέστατη κατά τα λοιπά– Ουγκάντα. Την ίδια στιγμή, ο μέσος όρος των εγγράφων στις χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ δεν ξεπερνά τα 4,7.
Μάλιστα, παρά το γεγονός αυτό, τα τελευταία χρόνια προστέθηκαν κι άλλες απαιτήσεις. Για παράδειγμα, εκτός από τις αγοραπωλησίες, ή τις μισθώσεις, η υποχρεωτική έκδοση βεβαίωσης από μηχανικό περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, επεκτάθηκε και στις αποδοχές κληρονομιάς. Ετσι, ο κληρονόμος ενός ακινήτου θα πρέπει να πληρώσει πολιτικό μηχανικό για τη σύνταξη της σχετικής βεβαίωσης, ενώ αν προκύψουν τυχόν αυθαιρεσίες, θα πρέπει να πληρώσει και τα προβλεπόμενα πρόστιμα. Την ίδια στιγμή, οι αποδοχές κληρονομιάς έχουν καταβαραθρωθεί, καθώς πολλές φορές οι κληρονόμοι αδυνατούν να πληρώσουν τον ΕΝΦΙΑ που συνοδεύει την κατοχή ακινήτων.
Με βάση τα σχετικά στοιχεία, από το 2013 έως και το 2018, οι αποποιήσεις κληρονομιάς αυξήθηκαν κατά 413%, χωρίς μάλιστα να παρατηρείται τάση υποχώρησης του σχετικού φαινομένου. Το 2018 ο αριθμός των αποποιήσεων κληρονομιάς άγγιξε τις 150.000, μέγεθος που είναι το υψηλότερο από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2013, οι αποποιήσεις δεν είχαν ξεπεράσει τις 30.000, έχοντας πενταπλασιαστεί έκτοτε, δείγμα της συνεχούς επιδείνωσης των οικονομικών των νοικοκυριών.
Αντίστοιχα, νομοσχέδιο του υπ. Εσωτερικών το 2017, επανέφερε την υποχρέωση επισύναψης βεβαίωσης του οικείου ΟΤΑ (Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης) περί μη οφειλής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας). Εκτός από τα παραπάνω έγγραφα, τα τελευταία χρόνια έχουν προστεθεί, μεταξύ άλλων, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, η βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς-δωρεάς και ΕΝΦΙΑ, έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου (αφορά σε τυχόν ημιυπαίθριους χώρους) και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου.
Δαιδαλώδης η διαχείριση τραπεζικών χαρτοφυλακίων
Οπως εύλογα αντιλαμβάνεται κανείς, μπορεί η οικονομική κρίση και η εξαιτίας της κατακόρυφη πτώση των συναλλαγών ακινήτων, να έχει περιορίσει τις επιπτώσεις των γραφειοκρατικών εμποδίων, ωστόσο, όσο η οικονομία βελτιώνεται και το ενδιαφέρον για την απόκτηση κατοικιών ενισχύεται, τόσο το «τέρας της γραφειοκρατίας» θα γιγαντώνεται και θα απειλεί την ανάκαμψη.
Επιπλέον, απειλεί όχι μόνο τις συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών, αλλά και τις ίδιες τις τράπεζες, οι οποίες ως γνωστόν καλούνται να διαχειριστούν χιλιάδες ακίνητα. Είναι χαρακτηριστικές οι αναφορές στελεχών του κλάδου των ακινήτων, όπως ο κ. Γιώργος Ποιμενίδης, επικεφαλής της Alpha Aστικά Ακίνητα ο οποίος έχει επισημάνει το τεράστιο διοικητικό και διαχειριστικό κόστος που επιφέρει στις τράπεζες η κατοχή ακινήτων. Αντίστοιχα, ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Παγναία ΑΕΕΑΠ, κ. Αρις Καρυτινός σημείωσε πριν από λίγους μήνες, στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων Prodexpo ότι «αν αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο από ιδιώτη μπορεί να χρειαστεί και ένας ολόκληρος χρόνος για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Είναι πολύ δύσκολο να επενδύσει κανείς. Η ιστορία με τους ξένους που θα έρθουν να επενδύσουν τεράστια ποσά στην Ελλάδα είναι αστεία. Αυτό θα γίνει μόνο αν ξεκαθαρίσουν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων», τόνισε χαρακτηριστικά.
Σε ανάλογο μήκος κύματος και ο κ. Γιώργος Μούντης, διευθύνων εταίρος της εξειδικευμένης εταιρείας διαχείρισης «κόκκινων» δανείων Delfi Partners, ο οποίος αναφέρει ότι η «τακτοποίηση» των ακινήτων αποτελεί μεγάλο άχθος για τις τράπεζες και τα funds που έχουν αποκτήσει χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με εξασφαλίσεις σε ακίνητα. Υπενθυμίζεται ότι για την πώληση ενός ακινήτου χρειάζεται πληθώρα πιστοποιητικών και εγγράφων. Οταν αυτό αφορά εκατοντάδες ή και χιλιάδες ακίνητα για κάθε τράπεζα, το κόστος είναι μεγάλο. Στελέχη του κλάδου επισημαίνουν την ανάγκη νομοθετικής ρύθμισης, η οποία θα επιτρέπει στις τράπεζες να πωλούν τα ακίνητα αυτά χωρίς τα σχετικά πιστοποιητικά, με ταυτόχρονη υποχρέωση του νέου ιδιοκτήτη να εκδώσει ο ίδιος τα απαιτούμενα έγγραφα. Ως εκ τούτου, θα μπορούσε να συμφωνείται κι ένα χαμηλότερο τίμημα πώλησης, ώστε να διευκολύνεται η όλη διαδικασία.
Για το θέμα, τοποθετήθηκε εντός της εβδομάδας, για ακόμα μία φορά, η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία διά του προέδρου της, κ. Στράτου Παραδιά, απηύθυνε επιστολή προς τον υπουργό Επικρατείας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κυρ. Πιερρακάκη, υπενθυμίζοντάς του το μέγεθος του προβλήματος, το οποίο οδηγεί και σε ματαιώσεις αγοραπωλησιών.
Ιστορίες καθημερινής τρέλας για την έκδοση βεβαιώσεων
Φορείς της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζουν «μεσαιωνική» την κατάσταση που επικρατεί στις μεταβιβάσεις, αλλά και στις ενοικιάσεις κατοικιών τα τελευταία χρόνια, καθώς αρκετές συναλλαγές έχουν ακυρωθεί λόγω ακριβώς της γραφειοκρατίας που έχει δημιουργηθεί, θεωρώντας μάλιστα ότι, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι νέες διατάξεις είναι ουσιαστικά εισπρακτικού χαρακτήρα και όχι επειδή, αίφνης, το Δημόσιο θέλησε να βάλει τάξη στις πολεοδομικές παραβάσεις των ακινήτων.
Οι αγοραστές από το εξωτερικό δεν περιμένουν επί μήνες για ένα ακίνητο.
Εν τω μεταξύ, οι πολίτες υφίστανται μια άνευ προηγουμένου ταλαιπωρία. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ενός διαμερίσματος, όπου πρόσφατα επετεύχθη συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή και ξεκίνησε η σχετική διαδικασία συγκέντρωσης των απαιτούμενων δικαιολογητικών για να προχωρήσει η μεταβίβαση. Μετά την αυτοψία του μηχανικού για την απαιτούμενη έκδοση του πιστοποιητικού (περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών στο ακίνητο), εντοπίστηκε ότι όταν συστάθηκε η οριζόντια ιδιοκτησία του διαμερίσματος, τη δεκαετία του ’60, έγινε λάθος στα τετραγωνικά μέτρα και συνυπολογίστηκε κι ένα τμήμα των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας.
Πρόκειται για ένα πρόβλημα, η διόρθωση του οποίου προϋποθέτει τη σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών του ακινήτου… Το αποτέλεσμα είναι να έχουν μεσολαβήσει έκτοτε πάνω από εννέα μήνες, χωρίς να βρεθεί ακόμα λύση και φυσικά χωρίς να έχει μεταβιβαστεί το διαμέρισμα. Σε άλλη περίπτωση πωλούμενου διαμερίσματος, εκδόθηκε χωρίς πρόβλημα η βεβαίωση του μηχανικού, η οποία έχει δίμηνη ισχύ. Τότε, οι εμπλεκόμενοι έκριναν ότι οι δύο μήνες είναι επαρκές διάστημα για να εκδοθούν και όλα τα υπόλοιπα έγγραφα και πιστοποιητικά. Φευ, όμως, καθώς παρήλθε το δίμηνο, χωρίς να έχουν συγκεντρωθεί όλα, με αποτέλεσμα να χρειαστεί να επανεκδοθεί η βεβαίωση από τον μηχανικό, με το αντίστοιχο αντίτιμο ασφαλώς!
Αυτά είναι μόνο μερικά από τα χαρακτηριστικά παραδείγματα των καθημερινών ιστοριών «τρέλας» που βιώνουν ιδιοκτήτες και αγοραστές. Αν όμως ένας Ελληνας αγοραστής είναι εξοικειωμένος με μια τέτοια κατάσταση, το να ζητάει κανείς από έναν ξένο ενδιαφερόμενο αγοραστή να περιμένει τρεις, τέσσερις ή και πέντε μήνες, έως ότου ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία του εξοχικού που επιθυμεί να αποκτήσει, κλονίζει την εμπιστοσύνη του και ασφαλώς του δημιουργεί δεύτερες σκέψεις σχετικά με την απόφασή του να επενδύσει στη χώρα μας.
Οι προτάσεις των φορέων του κλάδου
Κατά τη διάρκεια των προηγούμενων εβδομάδων, φορείς του κλάδου των ακινήτων είχαν προβεί σε κάποιες αρχικές συζητήσεις με στελέχη των κομμάτων, εκθέτοντάς τους τις απόψεις τους για τον τρόπο επίλυσης του προβλήματος της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Για παράδειγμα η Ενωση Μεσιτών Αθηνών-Αττικής έχει προτείνει, μεταξύ άλλων, την κατάργηση της υποχρέωσης έκδοσης βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ (για ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα) από τον οικείο δήμο για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Αντίστοιχα, προτείνεται η δυνατότητα ηλεκτρονικής έκδοσης του κτηματογραφικού διαγράμματος για μεταβίβαση ακινήτου και πληρωμή του σχετικού τέλους. Επίσης, η Ενωση σημειώνει την ανάγκη ηλεκτρονικής έκδοσης και του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, ακόμα και στην περίπτωση που αυτός έχει ρυθμισμένες οφειλές, εφόσον έχει καταβάλει τη σχετική οφειλή για το συγκεκριμένο ακίνητο, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Οι μεσίτες ζητούν και την κατάργηση του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ). πρόκειται για ένα έγγραφο, το οποίο έχει «εκφυλιστεί» πλέον, καθώς είναι μόνο εισπρακτικού χαρακτήρα. Αλλωστε, σύμφωνα με φορείς του κλάδου των ακινήτων, όπως π.χ. της ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), μεγάλος αριθμός ενεργειακών πιστοποιητικών εκδίδεται πλέον ακόμα και τηλεφωνικά(!), χωρίς να διαφοροποιεί ουσιωδώς την αξία ενός ακινήτου. Εν ολίγοις, είτε ένα ακίνητο έχει σύγχρονα συστήματα ενεργειακής απόδοσης (κι επομένως κατατάσσεται στις υψηλότερες κατηγορίες του σχετικού πιστοποιητικού) είτε όχι, το τελικό αποτέλεσμα σε ό,τι αφορά την τιμή του είναι σχετικά μικρό.
www.kathimerini.gr
