«Φρενάρει» η αγορά ακινήτων, όχι όμως και οι τιμές (πίνακες)

Aπό τη μία πλευρά, η προηγούμενη ισχυρή δυναμική και η συσσωρευμένη ζήτηση, με αποτέλεσμα τις αυξήσεις τιμών ακόμη και σε διψήφιο ποσοστό μέσα σε έναν χρόνο, και από την άλλη, το νέο σκηνικό στην οικονομία και τις τσέπες των νοικοκυριών όπως διαμορφώνεται τώρα συνεπεία της ακρίβειας και των πληθωριστικών πιέσεων.

Οι προβλέψεις για την πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων είναι αυτή τη στιγμή επίφοβες, ειδικά αν οι σημερινές συνθήκες τραβήξουν σε μάκρος και δεν βρεθεί γρήγορα, εντός του πρώτου εξαμήνου του έτους, νέο σημείο ισορροπίας. Στο επικρατέστερο σενάριο ωστόσο, όπως αυτό εκφράζεται από στελέχη της αγοράς και αναλύσεις τραπεζών, αναφέρεται ότι δύσκολα οι τιμές των σπιτιών σε αυτή τη φάση θα κινηθούν πτωτικά -έστω κι αν μπορεί να επιβραδυνθούν οι ρυθμοί της ανόδου- με τις μεταβιβάσεις που είχαν αυξηθεί σημαντικά ήδη από το δεύτερο εξάμηνο του 2021 να φρενάρουν τόσο από πλευράς των υποψήφιων αγοραστών όσο και από πλευράς των κατασκευαστών για τα διαμερίσματα που είναι υπό κατασκευή και τώρα έχουν εκτοξευθεί οι τιμές των υλικών.

Μάλιστα το τελευταίο διάστημα καταγράφονται και περιπτώσεις επιστροφής προκαταβολών για διαμερίσματα από τα σχέδια.

Οι αυξήσεις τιμών

Η μέχρι σήμερα πορεία της αγοράς πάντως παραπέμπει σε μεγάλη αύξηση τιμών στην Αθήνα αλλά και πανελλαδικά, όπως προκύπτει από τα στοιχεία από το γνωστό κτηματομεσιτικό δίκτυο της RE/MAX με βάση τις συναλλαγές που έγιναν μέσω των γραφείων της μέχρι το τέλος του 2021, αλλά και τις αγγελίες των ιδιοκτητών στο δίκτυο του Spitogatos το α’ τρίμηνο του 2022 που δείχνουν τις υψηλές προσδοκίες των πωλητών.

Η RE/MAX Ελλάς με 73 γραφεία σε όλη την Ελλάδα διαπιστώνει από τις αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν σε 127 περιοχές της επικράτειας αυξήσεις τιμών 11,4% για νεόδμητα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών και 9,8% για παλαιότερα ακίνητα στο τέλος του 2021 έναντι του 2020, ενώ η αύξηση ανεβαίνει σε ποσοστό 11%-12% ειδικά στην Αθήνα είτε πρόκειται για παλαιότερα είτε για πιο νέα ακίνητα. Τα νούμερα είναι υψηλότερα σε σύγκριση με τα στοιχεία που βγάζει η Τράπεζα της Ελλάδος συνολικά για την περασμένη χρονιά και αναφέρουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,1%, έναντι αύξησης 4,5% το 2020. Για το 2021, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα, σύμφωνα με την ΤτΕ και τα νούμερα που λαμβάνει από τα πιστωτικά ιδρύματα, ήταν 7,4%, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 6,9% το 2021.

Ενδιαφέρον έχουν και τα στοιχεία από το δίκτυο του Spitogatos, το γνωστό site αγγελιών, για το πρώτο τρίμηνο του 2022: Στην Αθήνα, οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης κατοικιών από τους ιδιοκτήτες σε όλα τα προάστια διαμορφώνονται μεταξύ 5,8% (ανατολικά προάστια) έως 10% στα ήδη πολύ ακριβά νότια προάστια, μέσα σε ένα χρόνο, σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2021, ενώ είναι εντυπωσιακή η αύξηση των τιμών στον Πειραιά με ένα +11,1%, που είναι και η υψηλότερη αύξηση σε όλη την Αττική.

Οι εκτιμήσεις

«Η δυναμική που είχε αναπτυχθεί στην ελληνική κτηματαγορά από το δεύτερο εξάμηνο του 2021 και στο ξεκίνημα του 2022 ήταν ανοδική, με βάση τόσο τη γενικότερη στάση και ψυχολογία της αγοράς όσο και τα μακροοικονομικά μοντέλα», αναφέρει στο «business stories» ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services (CPS). «Πλέον, τον τελευταίο ενάμιση μήνα γίνεται πολύς λόγος για τον οικονομικό αντίκτυπο της γεωπολιτικής κρίσης, ωστόσο ειδικά στον τομέα των ακινήτων είναι ακόμη νωρίς να αποτιμήσουμε τις εξελίξεις, πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που η συγκεκριμένη αγορά έχει αργό χρόνο ωρίμανσης και κινείται πιο αργά σε σχέση με άλλους τομείς της οικονομίας. Στην πράξη, αυτή τη στιγμή δεν έχουμε δει μεν να χαλάνε συμφωνίες για αγορές ακινήτων, ωστόσο σε ό,τι έχει να κάνει με τις νέες μεταβιβάσεις, όσες έχουν κλείσει τις τελευταίες εβδομάδες αφορούν ουσιαστικά συμφωνίες περασμένων μηνών που ήταν ήδη σε ώριμο στάδιο με τις τιμές του β’ εξαμήνου του 2021.

Μία ακόμη τάση που βλέπουμε έχει να κάνει με τα καινούρια ακίνητα και τους κατασκευαστές, οι οποίοι είχαν ξεκινήσει πιο έντονα μέσα στο 2021 με νέες κατασκευές σε όλη την Αθήνα και τώρα, όπως είναι φυσικό, είναι ιδιαίτερα προβληματισμένοι λόγω της μεγάλης ανόδου του κατασκευαστικού κόστους. Υπάρχει λοιπόν μια αλλαγή της συμπεριφοράς των κατασκευαστών σε σχέση με λίγους μήνες πριν, όταν, διαβλέποντας τότε και την υψηλή ζήτηση, επεδίωκαν να πουλήσουν ακόμη και το 100% των νέων διαμερισμάτων από τα σχέδια ώστε να χρηματοδοτήσουν και την κατασκευή, ενώ τώρα επιδιώκουν να πουλήσουν από τα σχέδια πολύ χαμηλότερο ποσοστό, στο 30%, λόγω ακριβώς της αύξησης των υλικών που θα τη βρουν ουσιαστικά μπροστά τους».

Κι αυτό, ενώ ήδη το κόστος γης είχε ανέβει ήδη μέσα στο 2021 -περίοδος κατά την οποία είχαν αυξηθεί και τα ποσοστά αντιπαροχής ειδικά σε περιοχές μεσαίου και υψηλού προφίλ με έντονη ζήτηση, όπως π.χ. η Αγία Παρασκευή, το Χαλάνδρι, το Φάληρο κ.ά.- και υπήρχε η δυνατότητα, ακριβώς λόγω του υψηλού ενδιαφέροντος, να πουληθούν ακίνητα από τα σχέδια. Οπως χαρακτηριστικά επισημαίνει ο κ. Ανδρίτσος, η αύξηση του κόστους κατασκευής αυτή τη στιγμή επηρεάζει κατά κύριο λόγο τις τιμές στα καινούρια ακίνητα, ωστόσο, τελικά, συμπαρασύρει τις τιμές και στα παλαιότερα.

Με τις προβλέψεις για την πορεία των τιμών των ακινήτων αυτή τη στιγμή να είναι αβέβαιες λόγω του γενικότερου περιβάλλοντος αστάθειας, ο διευθύνων σύμβουλος της CPS εκτιμά ότι αν δεν έχουμε παρατεταμένη κρίση λόγω του ουκρανικού ζητήματος και βελτιωθούν σε σύντομο χρονικό διάστημα οι γεωπολιτικές συνθήκες, οι τιμές στην κατοικία είναι δύσκολο να κινηθούν σε αρνητικό πρόσημο. Σε όρους τιμών των κατοικιών προβλέπεται ανοδική τάση τόσο λόγω της προηγούμενης δυναμικής της αγοράς με τα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν έχουν ικανοποιηθεί όλα τα προηγούμενα χρόνια (αρχικά λόγω της οικονομικής κρίσης και εν συνεχεία λόγω της πανδημίας) όσο και λόγω των πληθωριστικών πιέσεων. Η CPS έχει διαμορφώσει δύο σενάρια για την ελληνική αγορά, με το πιο αρνητικό να κάνει λόγο για αύξηση από 0%-3,5% στις τιμές πώλησης και το δεύτερο σενάριο να αναφέρει αύξηση έως 7%.

Στο ίδιο μοτίβο κυμαίνονται και οι εκτιμήσεις των αναλυτών της Alpha Bank που προβλέπουν ότι λόγω των τελευταίων εξελίξεων και του πολέμου στην Ουκρανία τρεις παράγοντες αυτή τη στιγμή δρουν μάλλον αυξητικά επί των τιμών των ακινήτων: α) Η ενδεχόμενη αναβολή υλοποίησης επενδυτικών σχεδίων και άμεσων ξένων επενδύσεων εξαιτίας της αβεβαιότητας που επικρατεί, εξέλιξη που συμπιέζει μεσοπρόθεσμα την προσφορά κατοικιών, β) η άνοδος των τιμών των υλικών κατασκευής και του ενεργειακού κόστους και η ενδεχόμενη μετακύλιση μέρους αυτής στις τιμές των κατοικιών, γ) σε περίπτωση παρατεταμένης πληθωριστικής πίεσης, παρατηρείται στροφή των επενδυτών από τις κινητές αξίες στα ακίνητα, προκειμένου να προστατευτούν από τον φόβο ενός ισχυρού πληθωρισμού.

«Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2021 αλλά και το α΄ τρίμηνο του 2022 διένυσε μια περίοδο θετικών προσδοκιών για ομαλοποίηση των συνθηκών και περαιτέρω ανάπτυξη», αναφέρει στην έκθεσή της για την ελληνική οικονομία η Τράπεζα της Ελλάδος. «Ωστόσο, το γεγονός ότι η τρέχουσα υγειονομική κρίση συνεχίζει να επηρεάζει εν μέρει τη λειτουργία της αγοράς, σε συνδυασμό με τις γεωπολιτικές εξελίξεις και τη σημαντική αναταραχή από το αυξημένο κόστος ενέργειας και τις επιβαρύνσεις στις τιμές, δημιουργούν εκ νέου συνθήκες αβεβαιότητας. Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, οι οποίες προς το παρόν απορροφώνται σε μεγάλο βαθμό από επενδυτές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, ενδέχεται να αρχίσουν σταδιακά να αποτυπώνονται στα νέα έργα και στις τιμές των ακινήτων, ιδίως εφόσον διαφανεί ότι οι επιβαρύνσεις θα έχουν διάρκεια που θα επηρεάσει τη μεσοπρόθεσμη αποτίμηση των ακινήτων».

Oι κρίσιμες παράμετροι της αγοράς

Αυτή τη στιγμή, πάντως, το ενδιαφέρον, όπως το εισπράττουν τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία και οι σύμβουλοι ακινήτων, παραμένει ψηλά και έστω και αν δεν κλείνονται συμφωνίες, η ζήτηση βαίνει σταθερά αυξανόμενη ήδη από την περασμένη χρονιά και από το εξωτερικό, όπως διαπιστώνει ο κ. Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος της γνωστής εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Engel & Völkers στην Ελλάδα, διαθέτοντας ένα μεγάλο πελατολόγιο σε Δυτική και Κεντρική Ευρώπη: «Από το ξέσπασμα της πανδημίας, βλέπουμε μια αυξητική τάση από το εξωτερικό για ελληνικούς προορισμούς, με την Ελλάδα να κεφαλαιοποιεί την άνοδο του τουρισμού, κάτι που αναμένουμε και φέτος. Επιπλέον, εκτός από τις παραθεριστικές κατοικίες για ιδιωτική χρήση, η ζήτηση έχει αυξηθεί και για κατοικίες ως επενδύσεις κεφαλαίου. Η Ελλάδα έχει το πλεονέκτημα των χαμηλότερων τιμών των ακινήτων, ακόμη και για τις περιοχές που θεωρούνται πιο ακριβές, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα ή τα δημοφιλή ελληνικά νησιά – οι αξίες είναι σαφώς χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους ευρωπαϊκούς προορισμούς που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή. Επιπλέον θα πρέπει να προσμετράται και το γεγονός ότι μέσα στην πανδημία και ως ένα μέτρο ενίσχυσης της οικονομίας, συγκυριακά, ήρθε και το ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο για τους ξένους που θέλουν να εγκατασταθούν σε πιο μόνιμη βάση στην Ελλάδα, κάτι το οποίο επίσης λειτουργεί θετικά για τo εγχώριο real estate». Μία ακόμη παράμετρος έχει να κάνει και με τα νέα μεγάλα έργα που υλοποιούνται ή έχουν ήδη δρομολογηθεί, ειδικά στην ελληνική πρωτεύουσα, τόσο στο παραλιακό μέτωπο «όσο και γενικότερα σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής με τις επεκτάσεις των μέσων σταθερής τροχιάς και κυρίως του μετρό», όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται από την Engel & Völkers.

Οι τελευταίες εξελίξεις φέρνουν στο προσκήνιο την πιθανότητα του ρίσκου στο οικονομικό πεδίο, «με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένας εύλογος προβληματισμός γύρω από την πορεία της αγοράς ακινήτων», αναφέρεται από τη RE/MAX Ελλάς, η οποία όμως από την άλλη πλευρά κάνει λόγο για ενθαρρυντικά μηνύματα για την επόμενη μέρα του real estate, καθώς:

■ Η ζήτηση και οι τιμές πώλησης εξακολουθούν να βρίσκονται σε τροχιά ανόδου.

■ Οι τράπεζες ανοίγουν περισσότερο την κάνουλα των στεγαστικών δανείων.

■ Η Ελλάδα συνεχίζει να προσελκύει σταθερά εγχώριους και ξένους επενδυτές με στόχο την εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων και την απόκτηση της Golden Visa.

■ Oι νέες τάσεις στην αγορά εργασίας δημιουργούν νέες ανάγκες, όπως για παράδειγμα η δημιουργία «ψηφιακών νομάδων».

■ Η πανδημία δείχνει να βρίσκεται σε φάση εξομάλυνσης παρά τις συγκυριακές εξάρσεις που παρουσιάζει.

■ Η Ελλάδα προσελκύει το ενδιαφέρον ανθρώπων του εξωτερικού για αγορά εξοχικής κατοικίας αλλά και για μόνιμη στέγη, όπως συμβαίνει με Βορειοευρωπαίους συνταξιούχους που επιλέγουν τον «παράδεισο» της Ελλάδας για το σπίτι τους μετά τη σύνταξη.

Πηγή: newmoney.gr 

Ακολουθήστε το Best-TV στο Google News.