Οικοδομές: Περισσότεροι όροφοι υπό προϋποθέσεις

Τον δρόμο για την αύξηση του ανώτατου αριθμού των ορόφων σε περιοχές όπου αυτός είναι συγκεκριμένος με βάση τους τοπικούς όρους δόμησης ανοίγει το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Από την απόφαση του υπουργείου εξαιρούνται μεν παραδοσιακοί οικισμοί και τμήματα πόλης, ιστορικοί τόποι και περιοχές αποκλειστικής κατοικίας. Ωστόσο αφορά πλήθος περιοχών σε όλη τη χώρα, από κομμάτια της Αθήνας έως μικρούς οικισμούς στους οποίους έχουν καθοριστεί συγκεκριμένοι όροι δόμησης για κάποιους λόγους. Αξιοσημείωτο είναι ότι η νομολογία του ΣτΕ επί σειράν ετών υποδεικνύει ότι ο γενικός πολεοδομικός κανόνας που επικαλείται το υπουργείο (εν προκειμένω ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) δεν μπορεί να υπερισχύει των ειδικών κανόνων που θεσπίζονται με διατάγματα ανά περιοχές.

Η υπόθεση ήρθε στο υπουργείο Περιβάλλοντος έπειτα από αίτημα της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού Δυτικής Ελλάδας. Το ερώτημα αφορούσε την εφαρμογή του άρθρου 10 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) με το οποίο μπορούν να δοθούν πολεοδομικά κίνητρα (λ.χ. επιπλέον συντελεστής, ύψος) για ένα νέο κτίριο όταν αυτό πραγματοποιήσει μικρότερη κάλυψη, δώσει σε δημόσια χρήση ένα μεγαλύτερο τμήμα του οικοπέδου (και άλλες περιπτώσεις). Το υπουργείο κλήθηκε να απαντήσει αν σε μια περιοχή στην οποία έχει καθοριστεί ανώτατος αριθμός ορόφων επιτρέπεται σε ένα νέο κτίριο να τους υπερβεί χρησιμοποιώντας την προαναφερθείσα διάταξη.

Δυνατότητα αύξησης του αριθμού των ορόφων για κτίρια που δεν εξαντλούν τα όρια κάλυψης ή προσφέρουν σε δημόσια χρήση μεγαλύτερο τμήμα του οικοπέδου.

Τον Μάρτιο λοιπόν το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) γνωμοδότησε θετικά, με την εξαίρεση παραδοσιακών οικισμών, παραδοσιακών τμημάτων πόλης, ιστορικών τόπων ή περιοχών με αποκλειστική χρήση κατοικίας. Σε αντίθετη περίπτωση θα αναιρούνταν ο σκοπός του περιβαλλοντικού κινήτρου του άρθρου 10, αναφέρει η γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Η γνωμοδότηση έγινε αποδεκτή από τον υφυπουργό Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος Νίκο Ταγαρά στις 24 Οκτωβρίου.

Η απόφαση αυτή έχει δύο πεδία εφαρμογής. Το πρώτο αφορά τις περιοχές στις οποίες οι όροι δόμησης (εν προκειμένω ο ανώτατος αριθμός ορόφων) έχουν καθοριστεί με απόφαση νομάρχη/περιφερειάρχη ή δημοτικού συμβουλίου. Εκεί είναι λογικό να υπερισχύει ο νόμος (άλλωστε αναφέρεται σαφώς και στο πρώτο άρθρο του Ν. 4067 με τον οποίο κυρώθηκε ο ΝΟΚ). Το δεύτερο αφορά τις περιοχές στις οποίες οι ειδικοί όροι δόμησης έχουν καθοριστεί με προεδρικό διάταγμα, χωρίς απαραίτητα να ανήκουν σε μία από τις κατηγορίες που εξαιρεί η απόφαση του υπουργείου (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί). Οι περιοχές αυτές είναι πολλές και μπορεί να είναι οπουδήποτε: από περιοχές του Δήμου Αθηναίων, όπως Αμπελόκηποι και Πανόρμου, στις οποίες καθορίζονται όροι δόμησης με διάταγμα του 1955. Μέχρι μικροί οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων ή παραλιακοί οικισμοί, στους οποίους τέθηκαν ειδικοί περιορισμοί στους ορόφους για λόγους προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος (χωρίς να είναι χαρακτηρισμένοι ως παραδοσιακοί). Επιπλέον, ο διαχωρισμός που κάνει το ΚΕΣΥΠΟΘΑ και το υπουργείο, ανάμεσα στο είδος των περιοχών (λ.χ. κηρυγμένοι παραδοσιακοί) και όχι στον τρόπο που καθορίστηκαν οι περιορισμοί (αυτοδιοικητική απόφαση ή προεδρικό διάταγμα). Αξίζει να σημειωθεί ότι το ΣτΕ έχει πλούσια νομολογία επί του θέματος, ορίζοντας ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ δεν μπορεί να είναι ισχυρότερες από τους όρους δόμησης που έχουν οριστεί σε κάποια περιοχή με διάταγμα, με πολύ γνωστή την απόφαση του 2020 για το ξενοδοχείο του Μακρυγιάννη.

Πάντως το γεγονός ότι το ζήτημα του bonus επιπλέον τετραγωνικών, ορόφων κ.λπ., επανέρχεται τα τελευταία χρόνια συνεχώς υποδεικνύει την ανάγκη να ανοίξει η συζήτηση γύρω από την κατάργηση του άρθρου 10 του ΝΟΚ.

Πώς ψηλώνουν οι πολυκατοικίες

Σε πολλές πυκνοδομημένες περιοχές της Αθήνας, όπως η Νέα Σμύρνη, οι Αμπελόκηποι και άλλες, οι κάτοικοι βρίσκονται ενίοτε προ εκπλήξεως βλέποντας να προστίθεται όροφος σε μια ήδη χτισμένη πολυκατοικία. Πώς συμβαίνει αυτό; Οπως εξηγεί στέλεχος μεγάλης πολεοδομίας με μακρά εμπειρία, αρκεί το συγκεκριμένο κτίριο να είχε έστω και λίγο υπόλοιπο συντελεστή, δηλαδή να μην είχε χτίσει όσο μπορούσε. Κατόπιν, εκδίδει οικοδομική άδεια σύμφωνα με τον ΝΟΚ, ο οποίος όρισε ότι δεν προσμετρούνται στον συντελεστή υπόγεια, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρας κ.ά. Ετσι ο ιδιοκτήτης δεν έχει πλέον μόνο τα λιγοστά τετραγωνικά που είχαν απομείνει κατά την ανέγερση της πολυκατοικίας, αλλά αρκετά ώστε να προσθέσει και ολόκληρο όροφο, αν η πολυκατοικία το αντέχει στατικά.

Πηγή: kathimerini.gr