Οι τιμές των ακινήτων επέστρεψαν στα προ μνημονίων επίπεδα. Ομως, τίποτα –εκτός από τις τιμές– δεν θυμίζει σήμερα τη «χρυσή» εποχή της κτηματαγοράς. Τα επιτόκια είναι πολύ υψηλότερα, οι επενδύσεις σε κατοικίες πολύ λιγότερες και τα πραγματικά εισοδήματα δεν έχουν επιστρέψει ακόμη στα προ κρίσης επίπεδα, καθώς ροκανίζονται από τον πληθωρισμό.
Δεν έχουν επιστρέψει καν στα ίδια ονομαστικά επίπεδα, καθώς το 2009 ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα προσέγγιζε τα 1.500 ευρώ και σήμερα είναι κάτω από 1.200. Τα οικοδομικά υλικά έχουν φτάσει σε τέτοια επίπεδα που ωθούν ήδη στην αναστολή νέων κατασκευών, ενώ οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων δεν μπορούν να συγκριθούν με την προ του 2010 περίοδο. Οσο για την κλιματική και την ενεργειακή κρίση, έχουν εκτοξεύσει το κόστος χρήσης της κύριας κατοικίας (ηλεκτροδότηση, θέρμανση, ψύξη κ.λπ.), ειδικά για τα παλαιότερα –άρα και φθηνότερα όσον αφορά στο κόστος κτήσης– ακίνητα.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, όλα συγκλίνουν στο ότι το στεγαστικό πρόβλημα θα γίνεται ολοένα και μεγαλύτερο το επόμενο χρονικό διάστημα, καθώς όσοι δεν το έχουν λυμένο, πέφτουν σε… τοίχο: αν επιδιώξουν να αγοράσουν, θα πρέπει να διαθέτουν σημαντική ρευστότητα, αλλά και οικονομική αντοχή για να καταβάλλουν μια πολύ υψηλή μηνιαία δόση για το στεγαστικό δάνειο. Αν στραφούν σε παλαιότερο ακίνητο για να συμπιέσουν το ύψος της επένδυσης, θα έρθουν αντιμέτωποι είτε με το πολύ υψηλό κόστος της ενεργειακής αναβάθμισης είτε με τους αυξημένους λογαριασμούς θέρμανσης και ηλεκτροδότησης και αν επιλέξουν το ενοίκιο θα βρουν μπροστά τους τη σχεδόν καθολική έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων με μηνιαίο μίσθωμα χαμηλότερο των 700 ευρώ για ένα διαμέρισμα 80-100 τετραγωνικών, που μπορεί να φιλοξενήσει μια τετραμελή οικογένεια.
Το ότι τα επιδοτούμενα δάνεια που δόθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» για να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες των νέων έγιναν ανάρπαστα σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα –αφήνοντας μάλιστα χιλιάδες αιτούντες εκτός λόγω εξάντλησης πόρων– αποτελεί από μόνο του απόδειξη του πόσο δύσκολο είναι πλέον για το μέσο νοικοκυριό να καλύψει τη στεγαστική του ανάγκη. Οι δείκτες αποδεικνύουν τους λόγους: 1. Ο δείκτης τιμών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος έχει φτάσει στο α΄ εξάμηνο της φετινής χρονιάς στις 95,3 μονάδες. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2009. Αν λοιπόν από το 2009 μέχρι το 2017 που καταγράφηκε το «χαμηλό» του δείκτη είχε καταγραφεί μείωση στις τιμές της τάξης του 41,6%, από τότε μέχρι σήμερα έχει καταγραφεί αύξηση 70%.
2. Το κόστος της στέγασης, ειδικά μετά την έκρηξη των ενεργειακών τιμών τα τελευταία 2 χρόνια, δεν θυμίζει σε τίποτα το αντίστοιχο του 2009. Τη συγκεκριμένη χρονιά ο δείκτης της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής διαμορφωνόταν στις 86,75 μονάδες (σ.σ. ο δείκτης της στέγασης περιλαμβάνει τη θέρμανση, την ηλεκτροδότηση, τα ενοίκια κ.λπ.). Μέχρι και το 2020 η μεταβολή ήταν περιορισμένη. Για παράδειγμα, το 2020 τα νοικοκυριά πλήρωναν 15,3% περισσότερα. Ομως, στο 8μηνο του 2023 ο δείκτης έχει φτάσει τις 120 μονάδες. Που σημαίνει ότι το κόστος στέγασης είναι κατά 20% υψηλότερο σε σχέση με το 2020 και κατά 38% ακριβότερο συγκριτικά με το 2009.
3. Αν κάποιος θα ήθελε να συγκρίνει το κατασκευαστικό κόστος ενός ακινήτου σήμερα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, θα έπρεπε να καταγράψει την πορεία του δείκτη τιμών υλικών κατασκευής. Στο 8μηνο του 2023 ο δείκτης έχει πάρει μέση τιμή 122,1 μονάδες. Εχει καταγράψει δηλαδή αύξηση 18% την περίοδο 2021-2023. Κι αν κάποιος έκανε τη σύγκριση με το μακρινό 2009, θα έβλεπε ότι σήμερα για να χτιστεί ένα τετραγωνικό μέτρο κατοικίας απαιτούνται τουλάχιστον 22% περισσότερα χρήματα σε σχέση με τα προ μνημονίου επίπεδα.
4. Βασικό στοιχείο για την απόκτηση ή την ανέγερση ενός ακινήτου είναι και το κόστος του χρήματος. Μέσα στη διετία 20212023 η μεγάλη άνοδος των ευρωπαϊκών επιτοκίων έφερε και αύξηση κατά 52% στους τόκους. Το επιτόκιο, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για ένα μέσο στεγαστικό δάνειο, έχει ξεπεράσει πλέον το 4,2% από 2,77% το 2021. Και το 2009 ήταν ψηλά τα ευρωπαϊκά επιτόκια, όμως ακόμη και τότε το μέσο στεγαστικό δάνειο τοκιζόταν (για τον νέο δανειολήπτη) με 3,68%. 5. Τα στεγαστικά δάνεια είναι η… κινητήριος δύναμη της κτηματαγοράς, καθώς χρηματοδοτούν τις επενδύσεις στα ακίνητα. Είτε γιατί το βάρος έχει πέσει στη διαχείριση των κόκκινων στεγαστικών δανείων του παρελθόντος είτε γιατί τα νοικοκυριά διστάζουν να κάνουν την κίνηση λόγω επιτοκίων είτε γιατί οι τράπεζες έχουν γίνει πολύ πιο προσεκτικές όσον αφορά στο ποιους θα δανείσουν, το γεγονός είναι οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων παραμένουν ακόμη σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Τα 12-15 δισ. ευρώ ετησίως που δίδονταν το 2007 και το 2008, δεν έχουν καμία σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα. Μπορεί τα πράγματα να είναι καλύτερα συγκριτικά με την καταστροφική για την κτηματαγορά περίοδο 2015-2019, όταν οι νέες χορηγήσεις έπεσαν και κάτω από 600 εκατ. ευρώ. Ομως, ακόμη και τώρα κινούμαστε στα επίπεδα του 1,2 δισ. ευρώ ετησίως, με βάση τα στοιχεία της ΤΤΕ,
6. Για να εκταμιεύσει κάποιος ένα δάνειο πρέπει να το «αντέχει» ο μισθός του. Αν και πάλι συγκρίνουμε με το 2009, θα διαπιστωθεί ότι ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα (σε ονομαστικό επίπεδο και χωρίς να ληφθεί υπόψη η απώλεια αγοραστικής δύναμης λόγω πληθωρισμού) έχει μειωθεί κατά 18,84% στο τέλος του 2022 σε σχέση με το τέλος του 2009. Διότι πριν μπούμε στα μνημόνια ο μέσος μισθός ήταν 1.449 ευρώ και στο τέλος του 2022 μόλις 1.176 ευρώ. Αρα, για ένα δάνειο 100.000 ευρώ, το 2009 θα έπρεπε να καταβάλλεται δόση 464 ευρώ τον μήνα (με 30ετή περίοδο αποπληρωμής και το τότε μέσο επιτόκιο) που όμως αντιστοιχούσε στο 32% του μέσου μισθού στον ιδιωτικό τομέα, και σήμερα πρέπει να καταβάλλονται 495 ευρώ με το σημερινό επιτόκιο δανεισμού, το οποίο όμως αντιστοιχεί στο 42% του μέσου μισθού στον ιδιωτικό τομέα.
ΠΗΓΗ moneyreview.gr
