“Ωρολογιακές βόμβες” στην αγορά ακινήτων χαρακτηρίζουν στελέχη της αγοράς την άνοδο των τιμών των οικοδομικών υλικών αλλά και την έλλειψη εργατικού δυναμικού σχετιζόμενου με τον κλάδο της οικοδομής.
Οι δύο παραπάνω παράγοντες τείνουν να αποτελέσουν βαρίδι στην πορεία ανάκαμψη της εγχώριας αγοράς ακινήτων, μετά από την πανδημία αλλά και μετά από περίπου μία 10ετία στασιμότητας στον κλάδο λόγω της οικονομικής κρίσης στη χώρα μας.
Ως εκ τούτου η μεγάλη άνοδος άνω του 30% στις τιμές των υλικών κατασκευής τους τελευταίους μήνες, λόγω αύξησης του ενεργειακού κόστους και η μη διαφαινόμενη αποκλιμάκωσή του στο άμεσο διάστημα από την μία πλευρά και από την άλλη η έλλειψη εργατών της οικοδομής, τόσο Ελλήνων όσο και ξένων, απειλούν την αγορά ακινήτων, συμπαρασύροντας και μία σειρά άλλων επαγγελμάτων που σχετίζονται με την οικοδομή.
Τον κώδωνα του κινδύνου κρούουν καθημερινά δεκάδες στελέχη της αγοράς real estate, ενώ σε πρόσφατη εκδήλωση ο Πάνος Παναγιωτίδης, γενικός διευθυντής Λειτουργικών Δραστηριοτήτων της DIMAND SA, αναφέρθηκε στην έκρηξη των υλικών κατασκευής (άνω του 35%), εκτιμώντας ότι πολλά έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη μπορεί να σταματήσουν, ενώ άλλα ενδέχεται να μην ξεκινήσουν καν. “Πρόκειται για ωρολογιακή βόμβα για την αγορά ακινήτων” είπε χαρακτηριστικά.
Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών τον Οκτώβριο 2021, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Οκτωβρίου 2020, παρουσίασε αύξηση 6,3%, έναντι μείωσης 0,5% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών του έτους 2020 με το 2019, ενώ τον Σεπτέμβριο του 2021 οι τιμές των υλικών κατέγραψαν επίσης αύξηση 5,1%.
Η άνοδο των τιμών των υλικών κατασκευής σε συνδυασμό και με την αύξηση της αξίας της γης έχει αρχίσει να ασκεί πιέσεις στις αποδόσεις των logistics, ένας από τους πλέον αναπτυσσόμενους και με μεγάλη ζήτηση τομείς του real estate.
Οι δύο αυτοί παράγοντες, σύμφωνα με στελέχη του real estate, έχει αυξήσει σημαντικά το κόστος για την υλοποίηση μίας επένδυσης στον κλάδο, με αποτέλεσμα οι αποδόσεις τον logistics να πιέζονται προς τα κάτω.
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία οι αποδόσεις των logistics στην Ελλάδα κυμαίνονται μεταξύ 8,00% και 8,50%, από τις πλέον ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η εικόνα αυτή ωστόσο έχει αρχίζει να αλλάζει καθώς κινούνται οριακά πάνω ή οριακά κάτω από το 8%, προκαλώντας προβληματισμό στα στελέχη της αγοράς.
Από την κατάσταση αυτή επηρεάζονται οι Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), καθώς ο τομέας των logistics καταλαμβάνει μεγάλο μέρος του χαρτοφυλακίου τους, ενώ δρομολογούν μεγάλες επενδύσεις λόγω και της υψηλής ζήτησης που καταγράφεται.
Το πρόβλημα παραδέχτηκε προσφάτως και η διοίκηση της Noval Property, απαντώντας σε σχετική ερώτηση του Capital.gr, χαρακτηρίζοντας την άνοδο των υλικών κατασκευής ως “ένα μεγάλο πρόβλημα της αγοράς”.
Αν και κανείς δεν μπορεί να πει με βεβαιότητα πότε θα αρχίσει να αποκλιμακώνεται το φαινόμενο, εντούτοις το σύνολο των εταιρειών που εμπλέκονται με το real estate, εμφανίζονται ιδιαίτερα προβληματισμένοι, αφού πλέον οι αυξήσεις μεταφράζονται σε επιβάρυνση της τάξης των 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Αυτό σημαίνει ότι μία κατοικία που μέχρι πρότινος πωλούνταν προς 100.000 ευρώ πλέον η τιμή της έχει εκτοξευθεί στις 130.000 ευρώ.
“Οι ανατιμήσεις των πρώτων υλών σε συνδυασμό με τις μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των οικοπέδων έχουν εκτοξεύσει στα ύψη το κόστος κατασκευής, δημιουργώντας ασφυκτική κατάσταση στην αγορά, με αποτέλεσμα να αποτρέπονται οι εγχώριοι αγοραστές”. Αυτό επισημαίνει στο Capital.gr ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Δημήτρης Καψιμάλης, ο οποίος ανέφερε το παράδειγμα πώλησης ενός οικοπέδου που μέσα σε λίγο διάστημα η τιμή του αυξήθηκε κατά 30%. “Αν υπολογίσουμε και την αύξηση του κόστους κατασκευής, τότε θα πρέπει να βάλουμε “καπέλο” στην τιμή του τετραγωνικού, περί τα 700 ευρώ, το τετραγωνικό”, αναφέρει χαρακτηριστικά.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η εικόνα της αγοράς ακινήτων είναι λίγο διαφορετική από αυτή που παρουσιάζεται. “Οι τιμές των ακινήτων μπορεί να ανεβαίνουν 10% όπως προκύπτει και από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, εντούτοις δεν έχουν ανέβει οι μισθοί. Αν μάλιστα υπολογίσουμε τις μεγάλες ανατιμήσεις στην αγορά (σε τρόφιμα, καύσιμα, λογαριασμούς ρεύματος κ.λπ.), που έχουν αυξήσει το κόστος διαβίωσης, τότε καταλαβαίνουμε ότι λίγοι είναι εκείνοι που μπορούν να αγοράσουν και φυσικά σε καμμία περίπτωση δεν μιλάμε έκρηξη στις αγοραπωλησίες των ακινήτων”, αναφέρει χαρακτηριστικά.
Για εκτίναξη του κόστους στην αγορά κατοικίας μιλά και ο Θέμις Μπάκας της E-real Estates, τονίζοντας ότι το κόστος αυτό, στην περίπτωση που δεν απορροφηθεί από τον κατασκευαστή, ο οποίος θα χάσει από το κέρδος του, θα πιέσει την τιμή πώλησης των οικοπέδων και των ποσοστών αντιπαροχής, είτε ο κατασκευαστής θα μετακυλήσει αυτό το κόστος στα υπόλοιπα μη πωληθέντα ακίνητα έτσι ώστε να περιορίσει τη ζημιά του από τα ήδη κλεισμένα πωληθέντα.
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι αυξήσεις στα νεόδμητα ακίνητα επηρεάζουν ανάλογα και τον συντελεστής παλαιότητας, με αποτέλεσμα να έχουμε σημαντικές αυξήσεις και στα παλαιότερα ακίνητα.
Έλλειψη εργατικού δυναμικού
Ενα ακόμη βραχνά που αντιμετωπίζει η εγχώρια αγορά ακινήτων είναι η έλλειψη εργατικού δυναμικού και επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται στις οικοδομικές εργασίες.
Σύμφωνα με τον κ. Καψιμάλη, δεν υπάρχουν άνθρωποι για να δουλέψουν στην οικοδομή. Ούτε Έλληνες, αλλά ούτε και ξένοι. Μάλιστα για τους Έλληνες εργάτες, όπως τονίζει, οι περισσότεροι που θα μπορούσαν να ασχοληθούν με τον κλάδο έχουν επιλέξει να εργάζονται στις εταιρείες delivery με ικανοποιητικούς μισθούς και αρκετά φιλοδωρήματα, με αποτέλεσμα να έχουν γυρίσει “την πλάτη” στην οικοδομή.
Αλλά ακόμη και αυτοί που δουλεύουν στην Ελλάδα φεύγουν για το εξωτερικό καθώς εκεί υπάρχει πολλή μεγαλύτερη ζήτηση και πολύ καλύτεροι μισθοί.
Όσον αφορά τους ξένους εργάτες μέσα στην 10ετία της κρίσης που δεν υπήρχε οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα μας, αναγκάστηκαν να επιστρέψουν στις πατρίδες τους ή να επιλέξουν άλλες χώρες για εργασία.
Είναι ενδεικτικά όσα αναφέρoνται στην πρόσφατη παγκόσμια έρευνα “KPMG 2021 Global Construction Survey” για τον κατασκευαστικό κλάδο με τίτλο “No turning back, An industry ready to transcend”: “Ο μεγαλύτερος κίνδυνος που θα κληθεί να αντιμετωπίσει ο κατασκευαστικός κλάδος το επόμενο διάστημα, έχοντας ήδη διαχειριστεί τις συνέπειες της πανδημίας, θα είναι το αυξημένο κόστος. Η βέλτιστη χρήση της τεχνητής νοημοσύνης, η χρήση καινοτόμων υλικών με σκοπό τη βιωσιμότητα των επενδύσεων, αλλά και η προσέλκυση αξιόλογου εργατικού δυναμικού, φαίνονται να είναι οι παράγοντες που θα καθορίσουν την προσαρμοστικότητα και ανθεκτικότητα των εταιρειών. Ο κίνδυνος αυτός θα εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ των επιχειρήσεων του κλάδου”.
