Αγορά ακινήτων: Οι 3 καταλύτες που κρατούν στα ύψη τις τιμές

Στην Αυστραλία οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί τους τελευταίους τρεις μήνες. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, ένας ευρέως διαδεδομένος δείκτης αξιών κατοικιών αυξήθηκε κατά 1,6% από το χαμηλό του τον Ιανουάριο, και οι τιμές των μετοχών των κατασκευαστικών εταιρειών κατέγραψε διπλάσια άνοδο από τη συνολική χρηματιστηριακή αγορά. Στην ζώνη του ευρώ η αγορά ακινήτων φαίνεται σταθερή.

Στις αρχές του μήνα, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο προειδοποίησε για ανεξέλεγκτη διόρθωση στην αγορά ακινήτων λόγω της αιφνίδιας και μεγάλης αύξησης των επιτοκίων, εστιάζοντας ιδίως στις ανεπτυγμένες οικονομίες που είχαν «φουσκωμένες» τιμές πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ωστόσο, η πραγματική εικόνα φαίνεται επί του παρόντος διαφορετική: όπως γράφει ο Economist οι οικονομολόγοι περίμεναν «ένα λουτρό αίματος» αναφορικά με τις τιμές των σπιτιών.

Τον Μάρτιο του 2022, τον μήνα που η Federal Reserve άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια για την καταπολέμηση του πληθωρισμού, η μέση αξία ενός σπιτιού σε μια πλούσια χώρα ήταν 41% υψηλότερη από ό,τι πέντε χρόνια νωρίτερα. Οι τιμές είχαν ανακάμψει από την οικονομική κρίση του 2007-09 και στη συνέχεια αυξήθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας του Covid-19. Έκτοτε, τα επιτόκια έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από τρεις ποσοστιαίες μονάδες κατά μέσο όρο παγκοσμίως, καθιστώντας τα στεγαστικά δάνεια ακριβότερα και επιβραδύνοντας την οικονομία.

«Άπιαστο όνειρο» το σπίτι για τους νέους

Και οι παγκόσμιες τιμές των κατοικιών σίγουρα έχουν ξεφύγει.

Είναι 3% κάτω από την πρόσφατη κορύφωσή τους ή 8-10% χαμηλότερα αν προσαρμοστούν στον πληθωρισμό. Αυτό είναι σύμφωνο με τη μέση διόρθωση από τα τέλη του 19ου αιώνα.

Σε μία «τυπική» ύφεση

Κατά τη διάρκεια μιας τυπικής παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης, ορισμένες χώρες περνούν δύσκολες στιγμές. Μετά την οικονομική κρίση οι τιμές των κατοικιών στην Ιρλανδία μειώθηκαν στο μισό. Οι τιμές των αμερικανικών κατοικιών μειώθηκαν κατά 20%. Αυτή τη φορά οι χαμηλές επιδόσεις τα πάνε καλύτερα.

Σε αντίθεση με τις προηγούμενες πτώσεις στις τιμές των κατοικιών, δεν υπάρχει καμία ένδειξη ότι οι χαμηλότερες τιμές των κατοικιών έχουν δημιουργήσει οικονομική μετάδοση.
Οι τράπεζες δεν φαίνεται να ανησυχούν για την αύξηση των επισφαλών στεγαστικών δανείων.

Ούτε τα περιουσιακά δεινά φαίνεται να στραγγαλίζουν την ευρύτερη οικονομία. Οι ασθενέστερες επενδύσεις σε στέγαση επιβραδύνουν την οικονομική ανάπτυξη, αλλά το αποτέλεσμα είναι μικρό.

Οι τρεις καταλύτες

Τρεις παράγοντες εξηγούν την εκπληκτική ανθεκτικότητα στη στέγαση του πλούσιου κόσμου: η μετανάστευση, τα οικονομικά των νοικοκυριών και οι προτιμήσεις.

Ας πάρουμε πρώρα τη μετανάστευση, η οποία σπάει ρεκόρ σε όλο τον πλούσιο κόσμο.

Στην Αυστραλία η καθαρή μετανάστευση τρέχει σε διπλάσια επίπεδα προ πανδημίας, ενώ στον Καναδά είναι διπλάσια από το προηγούμενο υψηλό. Η ζήτηση από τις νέες αφίξεις στηρίζει την αγορά. Η έρευνα δείχνει ότι κάθε 100.000 καθαροί μετανάστες στην Αυστραλία αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών κατά 1%. Στο Λονδίνο, το πρώτο λιμάνι προσέλευσης πολλών νέων αφίξεων στη Βρετανία, τα ενοίκια για νέες ενοικιάσεις αυξήθηκαν κατά 16% πέρυσι.

Τα ισχυρά οικονομικά των νοικοκυριών, ο δεύτερος παράγοντας, παίζουν επίσης ρόλο. Οι πλουσιότεροι άνθρωποι οδήγησαν την έκρηξη στις τιμής της στέγασης, με τους κανονισμούς για τα στεγαστικά δάνεια μετά την κρίση να αποκλείουν λιγότερους φερέγγυους αγοραστές.

Στην Αμερική το 2007 ο μέσος ενυπόθηκος δανειστής είχε πιστωτικό σκορ περίπου 700 (κατά το ήμισυ του δρόμου), αλλά το 2021 ήταν κοντά στο 800 (αρκετά καλό). Τα πλουσιότερα νοικοκυριά μπορούν να απορροφήσουν ευκολότερα υψηλότερες πληρωμές στεγαστικών δανείων.

Επίσης, πολλοί δανειολήπτες έχουν κλειδώσει στο παρελθόν τα χαμηλά επιτόκια.

Από το 2011 έως το 2021 το μερίδιο των στεγαστικών δανείων σε ολόκληρη την ΕΕ με κυμαινόμενα επιτόκια μειώθηκε από κοντά στο 40% σε λιγότερο από 15%.

Διαβάστε την συνέχεια στο in.gr